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广东楼市狂飙:流动性过剩背景下的泡沫?

发布时间:2007-07-17 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

    新华网深圳7月12日专电(彭勇)炙手可热的广东楼市迎来了新一轮的狂飙:根据国土房管部门最近公布的信息,广州新建商品住宅均价5月份达到7823元/平方米,刷新了房价历史纪录;深圳的房价更是在4个月里暴涨了50%,中心区突破2万元/平方米的价位,成为国内房价最引人注目的城市。

    有专家表示,广东楼市的此轮暴涨主要是供求关系紧张的原因,应该从加大土地供应的方向予以解决;也有专家表示,这主要是在流动性过剩的大背景下,各种投机力量炒作的结果。它既不正常,也不可能持久,对此应有清醒的认识。

    广东楼市迎来新一轮上涨

    27岁的陈宁感到自己很幸运,去年底他在深圳市南山区蔚蓝海岸买了一套全新的二手房,虽然交了50万元的首付,还要为此承担长达30年的按揭。“我买的时候是120万元,现在已经涨到140万元,而且我的房子是全新的。”小陈说,中介公司告诉他卖房者是香港人,房子并没有住过。

    对比深圳的房价,小陈确实有理由为自己的选择而高兴。据深圳市国土资源和房产管理局统计,截至6月21日,深圳楼市均价为15487元/ 平方米,比5月份上涨1264元。对比1月份的10670元/ 平方米,深圳房价半年暴涨50%。而深圳楼市从均价5980元/平方米上涨到9300元/ 平方米,所用的时间是两年。

    同时,广州的房价表现也不“逊色”。尽管经历了广州市13个部门的宏观调控,但房价依然急剧上涨。据阳光家缘网实时交易数据显示,6月广州市十区一手住宅楼价为8800元/平方米,环比升幅超过300元/平方米,同比增长38.73%。

    在深圳、广州两个中心城市的拉动下,广东房地产呈现出价格快速上涨的形势。广东省房地产协会发布的数据显示,今年1至4月全省房地产开发投资增速同比加快12.2个百分点,商品房销售面积同比增长16.0%,均价5752元/平方米,同比增长21.5%。

    广东省房协的专家认为,供需关系偏紧是造成房价上涨的主要原因。从供应方面讲,2006年广东出让住宅用地2905万平方米,比2004年减少10%。而同时,房改后更新换代的换房需求、新生代的购房需求和加速城市化涌现的租房需求叠加在一起,对商品住房的需求非常旺盛。两相对照,缺口太大。

    中介参与楼市投机炒作

    然而小陈没想到的是,他广州的朋友近期也购买了一套全新的二手房,卖房的业主也是完全没有住过。“这时我才知道,我们都是从投资客那里买的新房,经过他们一转手,新房就变成二手房,当然价格肯定也是贵了不少。”小陈无奈地说。

    事实上,小陈这样的经历在广东不是个别现象。根据深圳市社科院公布的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》:深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手,市场短期炒房迹象明显。

    由于投资客大量的存在,商品住宅交易频繁,深圳的二手房市场日益红火。据统计,今年1至5月,深圳全市二手房成交量累计达到54722套,比去年同期上升43%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46:1。

    更为恶劣的是,一些房地产中介公司也参与到炒房的行列。据了解,目前深圳相当一部分商品住宅集中在中介公司的手里。在深圳,一些楼盘往往刚刚开盘就说已经卖完,然而消费者只要移步至附近的中介公司,往往就会看到很多房源,只要出得起价格就能买到称心的房子。

    深圳一位地产分析人士表示,中介之所以能够积极炒房,一个重要原因是他们挪用客户房款。据了解,目前中介公司参与房屋交易时,一般都是要求购房者将首期款打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。

    由于铺面多、业务量大,加上没有监管,一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股,追求短期利润。很多中介公司挪用客户资金的做法,实际上相当于自办“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多,吸纳的房款就越多,可以倒转腾挪的空间就越大。

    深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说,中介参与炒房是国家明令禁止的行为,去年11月建设部还为此发布《中国房地产经纪执业规则》,强调不得“吃差价”。但从目前的情况看,国家有关房地产的宏观调控政策执行效果并不理想,这主要是一些地方政府只顾追求GDP发展,不管民生和经济社会发展大局造成的。

    楼市狂飙:流动性过剩背景下的泡沫?

    作为开放程度较高的地区,广东的楼市还吸引着香港投资者的眼光。“我知道很多香港的教授都是将手中的港币换为人民币,再想方设法进入广东的股市和楼市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。

    国世平是香港的客座教授,经常往来两地,因此对香港各个大学里的动向比较清楚。“很多境外投资者都相信人民币会升值。他们这时候进入内地楼市,可以分享房地产市场的增长成果,等到人民币升值后,他们再转手卖掉还可以获得更大的利润。”国世平说,这种投机热钱的大量存在使得目前包括深圳在内的国内一线城市楼市已近疯狂。

    按照专家的解读,广东房价出现暴涨,深层次的原因在于流动性过剩。据了解,作为进出口大省,广东的外贸进出口目前已经占到全国进出口总额的三分之一。依赖外向型出口加工贸易造成的贸易和国外投资双顺差,使得金融机构不得不利用人民币来对付外汇占款,广东因此成为流动性过剩的“重灾区”。

    在流动性过剩的压力下,广东各个金融机构的信贷投放都呈现较快增长的态势。作为长期优质的贷款项目,房地产贷款成为各家银行竞相争夺的对象。以深圳为例,2006年深圳房地产贷款余额达到3000亿元,开发贷款870.8亿元,购房贷款2128亿元,其中二手房贷款同比增长123%。

    另一方面,由于近期股市震荡,很多人将资金从股市里抽出来转而进入楼市,也加大了房地产市场的炒作氛围。

    “根据种种迹象判断,广东此轮房价的上涨,是在流动性过剩的大背景下,各种投机资本利用各地供求关系紧张而兴风作浪的结果。需要指出的是,这是大背景下出现的特殊现象,并不正常,也不可能持久。”国世平说。

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