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反调控上涨“遍地开花”楼市“猛牛”脱缰狂奔?

发布时间:2007-07-31 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

    7.1%,刚刚公布的全国6月份房价涨幅创下了近两年来的最大月度涨幅,也给今年上半年各地楼市的疯涨做了最佳注脚。

    业内人士担心,如果未来的楼市供应不能放量,以及不久前出台的加息等紧缩政策难以抑制楼市大踏步前行的“牛蹄”,楼市“猛牛”有可能渐成脱缰狂奔之势。

    反调控上涨“遍地开花”

    今年5月,国家发改委和国家统计局监测的全国70个大中城市房价涨幅一改前几个月的跌势,涨幅比上月高1.0个百分点;6月的7.1%又比5月涨幅高出0.7个百分点。简单数据的背后正是房价“反调控上涨”在全国“遍地开花”。

    “今年上半年,北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。”北京市统计局上周公布的数据再次证实了北京房价今年已连续数月两位数增长,位居全国房价涨幅的前列。目前,北京五环以内住宅期房均价已突破万元每平方米,四环以内的达13696元/平方米,四环至五环地区的达11439元/平方米。据认为,北京房价走高与人口增长带来的刚性需求增加、热钱炒作等因素有关。

    曾在楼市调控政策下蛰伏数月的上海房价,从4月开始“昂首向上”,上半年的商品房平均成交价格从去年同期的9813元/平方米,迅速上蹿到10028元/平方米,涨幅达2.19%。

    深圳房价更是以半年上涨四五成的数据演绎着“特区速度”。深圳市国土资源和房产管理局日前公布的报告显示,上半年,深圳新建商品住宅销售均价为12293.15元/平方米。另有数据显示,今年1月深圳新房成交均价达1.06万元/平方米,6月的成交均价飙升至1.45万元/平方米。深圳市房地产研究中心负责人王锋说,上半年深圳房地产市场上仍然延续着商品房批准预售面积下降、有效供应减少等特点,这是导致热点片区房价上涨快的重要原因。

    此外,北海、南京、石家庄、成都、重庆等大批二三线城市房价也是“涨声一片”。

    瑞信亚洲区首席经济学家陶冬说:“这是一轮报复性的价格上涨,显现出以‘国六条’为代表的房地产新政并未奏效,政府苦心经营的房地产价格防线已有被打破的迹象。”

    新房价格猛涨,二手房价格也毫不示弱。北京我爱我家房地产经纪公司的统计数据显示,上半年,北京二手房交易均价为7152元/平方米,比去年同期6419元/平方米上涨了11.42%。天津的二手房均价上半年为4065元/平方米,同比上升12%。

    “我爱我家”副总经理胡景晖分析,上半年房价猛涨主要还是市场供不应求矛盾没有缓解。把紧土地闸门、“90平方米·70%”、二手房交易征收重税等政策影响,再加上部分开发商捂盘惜售,使得上半年的楼市供应量偏低。另一方面,通胀压力下对房产保值的需求、股市资金回流楼市、今明两年婚育高峰期带来的刚性需求,再加上价格恐慌导致的住房需求提前释放等等,使得需求量被迅速放大。“两相合力,房价岂能不涨?”

    房价再入上升期?

    那么,上半年的房价涨势是否会延续到下半年呢?大多数经济学家的回答是肯定的。

    《财经》杂志与国家统计局中国经济景气监测中心日前合作进行的调查显示,百名经济学家中,97%的认为下半年房价会继续上涨。其中,78%的认为会“上涨5%-10%”,8%认为“上涨10%以上”。

    对此,不少消费者颇多疑问,难道2006年5月以来连续出台的房地产调控政策对抑制房价上涨没有起到应有的作用吗?

    陶冬分析,收紧土地供应、切断对开发商的信贷、限定中小户型、强征营业税、清算土地增值税,政府做得十分努力,但是不少措施是反市场原则的,更多政策则起到反效果。他认为,紧缩信贷的确使一批财力不足的开发商陷入资金困境,但社会整体不缺钱,一系列资本运作之后,开发商的现金流已得到明显改善,且有了捂盘不卖的本钱;而政府失去了运用经济手段影响开发商的一条缰绳。

    更重要的是,多项宏观调控政策之下,供不应求这一房价长期上涨的核心因素并未得到解决。综合中信证券、申银万国等券商的房地产研究报告,我国每年的住宅需要量约为13亿平方米,其中,人口增加和城镇化带来4亿-4.5亿平方米需要;住房改善带来5.77亿平方米的需要;折旧带来3.29亿平方米的需要。然而,去年全国住宅竣工面积仅为5.3亿平方米,不足这种估算值的一半;而今年的供给也没有放量的迹象。

    此外,上海五合智库总经理邹毅认为,A股牛市创造的一部分财富正明显地转向楼市,这推高了对住房的投资需求和提前释放了部分自住需求。据北京市链家房地产经纪公司监测,股市回流资金购买的房产主要集中在:50平方米以下的小户型投资和120-140平方米大户型升级置业。“新一轮房价上涨周期已在中国形成。”陶冬说。

    但持不同意见的专家也不少。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立认为,2008年将是中国房地产市场的真正拐点。他的理由是,2008年之后的结婚人口将比2008年之前突然下降30%多,这样的人口变化将使影响房价的最重要因素——边际需求减少,需求的大幅减少必将拉低房价。

    经济学家易宪容认为,调整低利率政策会改变投资者和消费者对市场的预期,有利于挤掉炒作泡沫。记者从个人贷款服务机构北京伟嘉安捷了解到,7月21日加息后的三天内,咨询贷款产品及还款方式的客户电话量增加了近44%。不少借款人表示,希望通过转换贷款产品或还款方式来节省利息支出。2006年以来的5次加息已经使大部分购房人将利率风险作为买房的重要参考因素。

    除了需求方面减少会抑制房价上涨外,胡景晖认为,随着限价房的入市、保障性住房供应的增加以及二手房市场的发展,下半年房价涨幅将趋缓。

    新一轮调控或在酝酿

    房价疯涨已使得广州、深圳等地方政府高调出台诸多政策来控制房价,新一轮全国性的调控政策是否正在酝酿呢?

    胡景晖认为,出台新的政策可能性不大,最主要的还是落实去年以来的调控政策。其中,更重要的是加快保障型住宅建设和入市速度。

    不少专家对下半年的政策预判是,增加保障性住房供应将是政府调控的主要着力点。政府还将通过严格执行收回闲置两年以上的建设用地等政策来盘活存量土地;继续紧缩信贷,不排除出台提高高档住宅或第二套及以上住房首付比例政策的可能性;房屋预售制度将进一步改革,或在预售时间、预售款管理等方面提出更严格要求。此外,由于下半年通货膨胀压力依然存在,加息等货币紧缩政策还会出台,这将继续对楼市产生一定影响。

    经济学家谢国忠建议,中国应当考虑开征1%-2%的房产税;成立一个特殊的住房贷款机构以帮助低收入家庭;允许地方政府发债以满足发展基础设施的融资需要,而公共交通的完善,为普通消费者在郊区县购房创造条件,客观上可以增加商品房有效供应,缓解供需矛盾和房价上涨的压力。

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