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阳江市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

发布时间:2016-03-10 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

(阳府〔20169号)
 
各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:
  为贯彻落实党中央、国务院促进经济平稳健康发展的一系列措施,结合我市实际情况,现提出如下意见:
  一、优化供给
  (一)合理安排住房用地供应规模。
  1. 根据市场供求状况,结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标,合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域,适当减少住宅用地供应。
  2. 综合运用多种供地方式,灵活确定地块面积,组合不同用途和不同用地规模的地块搭配供应。对规模较大的项目,可在土地出让合同中明确分期缴交土地出让金,以支持项目加快建设。
  3. 对尚未开发的房地产用地,可调整土地用途、规划条件,用于租赁型保障房、棚户区改造等项目开发建设。
  4. 对原由同一使用权人不同时间取得但相邻的宗地(彼此相连或仅规划道路相隔的宗地),为整合优化规划条件开发,允许使用权人申请将两宗地的规划控制指标进行互调并进行用地归宗。
  (责任单位:市国土资源局、市住房规划建设局)
  (二)优化住房供应结构。
  1. 将棚户区改造、“三旧”改造和保障性住房项目纳入住房建设规划及年度实施计划,统筹安排商品住房、棚户区改造和保障性住房的供应比例,适当控制年度住房开发建设规模和进度。
  2. 对单一房地产开发项目不执行“90/70”政策,鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。
  3. 对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求;对修建性详细规划已批准并处于实施阶段的开发项目,在必要规划控制指标不变的前提下,局部规划调整无需再重新进行规划修改的审批。
  (责任单位:市住房规划建设局、市国土资源局、市三旧改造办)
  (三)加强业态引导。
  1. 积极引导房地产企业通过调整土地用途、规划条件,利用未开发房地产的用地,发展国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。
  2. 加大对转型项目政策扶持力度。
  (1)积极推行先租后让、租让结合供应方式,租赁期满符合条件的可转为出让土地。同时在依法依规的前提下,可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。
  (2)在符合控制性详细规划的前提下,现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所,其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地,但不得分割转让。
  (3)现有建设用地过渡期支持政策以5年为限,5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按新用途、新权利类型、市场价,以协议方式办理。
  (4)在工业、科教用地上建设或兼容的研发场所,允许转让、出租的,受让方、承租方投资项目所属产业应符合研发场所允许布局产业要求,不符合的,应按商服用途办理补缴土地出让价款手续及相关变更手续。
  (5)对按照新用途或者新规划条件开发建设项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相关的土地价款。
  (6)工业用地改为商住等其他经营性建设用地的改造项目补缴地价款后,若经审批通过的改造方案明确保留原有建筑物,且该建筑符合规划、有合法手续的,可保留原有建筑物,按有关规定变更建筑物使用性质手续。
  (责任单位:市国土资源局、市住房规划建设局、市三旧改造办)
  二、降低成本
  (一)降低居民购房成本。
  1. 自2016年2月22日起,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。(责任单位:市地税局)
  2. 自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。(责任单位:市地税局)
  3. 对经批准规划为住宅单元使用的车位及住宅单元的购房人在购买本幢或本小区内的车位办理房屋登记的,按住房登记的收费标准80元/件收取登记费;对经营性及为非住房配套的车位均按非住房登记收费标准550元/件收取登记费。(责任单位:市国土资源局、市财政局)
  (二)分期缴交相关规费。
  1. 对2015年底前欠缴的有关规费,开发企业确实存在困难不能一次性缴清的,在缴交不低于所欠规费总额的20%、承诺并提供经核价并锁定的大于余下欠款1.5倍且尚未出售的本项目预售房产进行质押的前提下,所欠规费可分期在领取项目竣工验收合格证前缴清。(责任单位:市住房规划建设局)
  2. 对已完成修建性详细规划的开发项目,开发企业可根据自身实际及市场情况进行分期报建,相关费用按分期报建范围缴交。(责任单位:市住房规划建设局)
  (三)加强公共配套设施建设。城市规划区内的房地产开发项目所配建的公共服务设施,除原先市政府文件中界定的公共配套设施(中小学校、社区办公和活动用房、派出所或警备室、社区卫生室)外,开发商住小区配建的其它公共服务设施如幼儿园、社区银行、电信和邮政、垃圾转运站、光纤房、充电站(桩)、公厕或社区体育活动公共服务设施等,若竣工验收合格后移交给政府管理使用的,可相应核减社区公共用房补偿金。(责任单位:市住房规划建设局)
  (四)认真落实“三旧”改造优惠政策,积极支持房地产企业参与旧城镇、旧村庄、旧厂房的改造。对旧城镇、旧村庄改造项目的房地产开发配套建设中小学校和社区公共用房补偿金按最低收费标准的40%缴交。(责任单位:市三旧改造办)
  (五)按照广东省发改委、广东省财政厅《关于确保免征部分涉企行政性事业收费省级收入政策贯彻落实的通知》(粤发改发电〔2014〕34号)精神,对符合条件的房地产项目减免8%的防空地下室易地建设费。(责任单位:市人防办)
  (六)科学调整普通商品住宅认定标准。对住房平均交易价格将按上一年度当地新建商品住房平均交易价格进行认定,扩大普通商品住宅认定,进一步降低居民购房成本。(责任单位:市住房规划建设局、市地税局)
  (七)优化统建住宅小区的供电投资界面。对于新建统建小区(未确认供电方案)的配套供电设施,从小区红线至接电点的供电设施由供电局投资建设。
  1. 对于采用电缆供电的统建住宅小区在其规划用电区域红线范围内提供公用配电房,供电局投资的公用环网柜应设置于该公用配电房内。以公用环网柜的连接点(电缆终端头)为投资分界点,分界点电源侧设施及计量装置由供电局投资建设,分界点负荷侧供电设施(含电缆终端头)由客户投资建设。
  2. 对于采用架空线路供电的统建住宅小区客户,以客户红线外第一基杆塔为分界点,分界点电源侧设施由供电局投资(含杆塔、开关),分界点负荷侧设施由客户投资建设。
  3. 做好资产移交,减少运维成本。对完成供电设施建设的统建住宅小区,按规定完成一个移交接管一个。供电设施建设竣工查验合格后由供电局直接抄表到户和维护管理,进一步减少开发单位后期的运维成本。
  (责任单位:阳江供电局)
  (八)从2016年开始由原来所有建设工程抗震设防要求需要做专门研究调整为:除重要工程要开展地震安全性评价外,其他工程则由相关资质单位提供抗震设防要求咨询意见。(责任单位:市地震局)
  (九)所属中介服务机构按照《关于核定防雷设施检测等服务收费项目和收费标准的复函》(粤价函〔2004〕409号)核定的50%收取建(构)筑物的雷击风险评估费用。建(构)筑物防雷设施设计施工图技术审查由审批部门委托中介服务机构进行,暂不收取申请单位的图纸审查费用。(责任单位:市气象局)
  (十)免收建设项目技术评估环节收取的建设项目环境影响咨询费。关于建筑施工噪声超标排污费,若开发企业确实存在困难不能一次性缴清的,可到环保部门办理排放污染物申报登记(即排污申报)有关手续,经核定后,可分期缴交。(责任单位:市环境保护局)
  (十一)继续清理涉及房地产业的行政事业性收费和经营服务性收费项目,减轻房地产企业负担。(责任单位:市发展改革局)
  三、简化流程
  (一)延长资质证有效期。对于四级以上(含四级)的房地产开发企业资质证书有效期由一年调整为两年。房地产开发企业资质核准不需提供企业验资报告。(责任单位:市住房规划建设局)
  (二)宽松商品房预售许可管理。取消设置商品房预售许可证有效期的规定,商品房预售许可证不再设置许可证有效期。允许原已抵押的商品房在办理注销抵押登记后,重新申请恢复预售。
  尚未达到工程形象进度但同时满足下列条件的房地产项目,可提前申领商品房预售许可证。         
  1. 有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程;无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;
  2. 提供与未达到形象进度工程造价相符的资金质押在银行接受监管;
  3. 获得银行的授信额度达到质押资金的2倍或以上的开发项目。
  (三)提高房屋维修资金提取效率。房屋维修资金提取的审核和审批工作直接由市物业和房屋租赁管理所负责,简化审批流程。(责任单位:市住房规划建设局)
  (四)简化规划、报建、验收、办证手续。实行“容缺预审”并联审批机制,各相关职能部门依法对业务进行审批,互不作为前置条件(法律法规有明确规定除外),简化立项、规划、报建、验收、办证手续,提高办事效能。(责任单位:市住房规划建设局、市国土资源局、市发展改革局、市环境保护局、市城管局、市三旧改造办、市人防办、市政管局、市地震局、市气象局、市公安消防局、市地税局、市水务集团、阳江供电局)
  (五)简化房地产项目工程招标方式。房地产项目由业主自主选择将项目建设直接发包给具有资质的施工单位。(责任单位:市住房规划建设局)
  (六)全面开展新建商品房面积预测绘工作,减少新建商品房面积纠纷,维护商品房买卖双方当事人的合法权益。(责任单位:市住房规划建设局)
  (七)简化环评文件内容。对已通过环评审查的规划所包含的具体建设项目,其环评工作可充分利用原有规划环评资料和结论。建筑面积5万平方米及以上或涉及环境敏感区的房地产开发项目编制环境影响报告表,其他的房地产开发项目则填报环境影响登记表。
  对附件、附图等非申报主要资料暂时未能提供的情况下,开发企业书面承诺后,可先行对环境影响评价文件主体内容进行审批。若建设项目的性质、规模、地点、采用的生产工艺或者防治污染的措施发生重大变动的须重新报批建设项目的环境影响评价文件;变动不大且对环境影响轻微的须及时报市环境保护局备案以便验收。(责任单位:市环境保护局)
  (八)进一步加快变电站建设和做好主配网网架的规划建设,为满足统建住宅小区用电报装需要提供支持。实行售前客户经理制度。由专职客户经理实施“一对一”服务,负责统建住宅小区从现场勘查到装表接电全过程跟踪、协调和管理。进一步提高统建住宅小区用电报装的服务效率,减少中间环节,加快业务响应和办理速度。(责任单位:阳江供电局)
  (九)加快供水管网建设,为房地产开发项目的用水需求提供支持。优化业务流程,加快办理速度,提高用水报装效率。(责任单位:市水务集团)
  (十)提前谋划市政基础设施和供气、通信等管线设施,确保与项目同步开工、同步建设、同步投入使用。(责任单位:市住房规划建设局、市城管局、市水务集团、阳江供电局、市通信建设管理办公室,各燃气企业、通信运营商)
  (十一)实行房地产开发项目分阶段验收。对规模较大、建设周期较长的房地产开发项目,可以分项目、分阶段实施规划、环评、消防、防雷、供电、供水、通信等验收。(责任单位:市住房规划建设局、市环境保护局、市城管局、市人防办、市公安消防局、市气象局、阳江供电局、市通信建设管理办公室)
  四、帮扶融资
  (一)各商业银行应积极开展帮扶有需要的房地产企业融资专项活动,为房地产企业提供合适的金融产品和融资服务。(责任单位:人行阳江市中心支行、各商业银行)
  (二)根据《闲置土地处置办法》有关规定以及阳江土地开发建设的实际,宗地在没有认定为违反法律法规恶意囤地、炒地的,或没有被依法收回或以查封等形式限制土地权利的,可以办理抵押登记。涉嫌闲置土地的认定处置不再作为办理土地抵押登记的前置条件。(责任单位:市国土资源局)
  (三)已批准预售的商品房项目,允许开发企业申请注销尚未销售的以套为单元的部分商品房的预售许可,并用该部分商品房办理在建工程抵押,增加企业资金流动性。(责任单位:市住房规划建设局、市国土资源局)
  五、促进消费
  (一)加大住房商业性贷款支持。
  1. 支持配套设施建设。继续支持保障性安居工程、城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设,积极参与公共租赁住房建设。支持资质良好的房地产企业开发建设普通商品住房,支持房地产开发企业兼并重组。
  2. 支持合理住房需求。优先发放首套房和改善型居民住房贷款,创新、开发和试点适于农民工实际情况的信贷产品。对已签订贷款协议的个人住房贷款,要加快受理、审批和发放。
  3. 避免盲目抽贷、停贷、压贷。对债务规模较大、出现资金紧张或存在风险隐患,且有3家以上债权银行的客户,要成立债权人委员会,由债委会按照“一企一策”的原则集体研究确定增贷、稳贷、减贷、重组等处置措施,避免因盲目抽贷、停贷、压贷造成企业资金链断裂。
  4. 积极跟进国家房地产政策。对国家出台有关房地产行业贷款的政策,在政策出台一个月内要将政策执行情况报告监管部门。
  (责任单位:人行阳江市中心支行、阳江银监分局、各商业银行,市国土资源局、市住房规划建设局)
  (二)加大房屋征收、棚改货币化安置力度,鼓励和引导被征收户和棚改户选择货币化安置和以购代建。政府主导的征迁项目,原则上不再新建实物安置房,实行货币化安置。(责任单位:市住房规划建设局、市三旧改造办)
  (三)充分发挥住房公积金作用。
  1. 适度调整住房公积金贷款政策。职工连续缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金贷款。
  2. 放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月(含),本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可凭无房产证明提取住房公积金支付房租;从未使用过公积金的职工在购建自住住房时,因不清楚公积金提取条件“根据房屋证明材料发出时间一年内”而错过提取时间的,其提取时间放宽到:房屋证明材料发出时间2年内提取一次职工账户内的公积金,提取额度按房屋证明材料发出时间满一年时的公积金余额计算,并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金,累计提取总额不超过房屋价款;职工在偿还个人住房贷款期间,可同时提取本人及配偶、父母、子女的公积金用于偿还贷款本息,一年可提取一次,累计提取总额不超过贷款本息额。
  3. 调整住房公积金贷款条件。降低贷款首付比例,缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为20%。
  4. 推进住房公积金缴存异地互认和转移接续工作。根据我市与湛江、茂名、云浮、肇庆等五市签订的互认互贷协议,职工在以上五个就业地缴存住房公积金,在户籍所在地购买自住住房的,可持就业地缴存证明向户籍所在地住房公积金管理机构申请个人住房贷款。贷款优惠与当地缴存职工享受同等待遇。
  (责任单位:市住房规划建设局,阳江银监分局、人行阳江市中心支行、各商业银行)
  (四)完善房屋租赁市场。
  1. 鼓励房地产开发企业将积压商品房转成租赁型住房或养老地产、旅游地产。鼓励房地产经纪机构和专业房屋租赁机构通过接受委托、市场收购等方式筹集房源,开展房屋租赁业务。(责任单位:市住房规划建设局)
  2. 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。对月营业额不超过3万(含3万元)的纳税人,暂免征收营业税。(责任单位:市地税局)
  (五)鼓励农村籍居民进城购房。在市区、县城、镇街购买新建商品住房或二手住房的,可享受城镇居民教育、医疗、社保等方面同等待遇。(责任单位:市公安局、市教育局、市人力资源社会保障局、市卫生计生局)
  六、强化监管
  (一)做好社会舆论正面引导。
  1. 进一步规范和完善房地产市场信息披露制度,正确解读市场走势和有关调控政策,对涉及房地产市场的不实信息要及时、主动澄清,正确引导住房消费,提振房地产市场信心,稳定市场预期。(责任单位:市住房规划建设局、市发展改革局、市国土资源局、市工商局、市地税局)
  2. 规范对房地产开发企业和房地产中介服务机构的准入登记,强化房地产广告管理,引导和督促房地产经营企业使用《商品房买卖合同示范文本》,守法经营,履行《消费者权益保护法》和其他有关法律法规规定的义务。积极调解房地产消费纠纷,切实维护消费者合法权益。做好房地产经营企业的信用信息公示工作。(责任单位:市工商局、市住房规划建设局、市国土资源局)
  3. 进一步优化纳税服务,加强税收政策宣传,不断优化各项办税流程,全力拓展税收服务内容,为纳税人提供更加优质、高效、便捷的服务。(责任单位:市地税局)
  (二)建立部门联动协调机制。
  1. 规范房地产企业经营行为,依法查处无照经营行为。加强房地产广告监管,重点监管媒体发布的房地产广告和房地产企业在其销售网点及城乡道路、商业区、公园、广场等公共场所发布的房地产广告,严厉查处虚假违法房地产广告;对房地产企业和广告经营单位开展行政指导、约谈,促其规范发布房地产广告,不断净化房地产广告市场。加强房地产合同监管,重点整治房地产开发企业利用合同格式条款免除自身责任、加重消费者的责任、排除消费者的权利等侵害消费者合法权益的违法行为。(责任单位:市工商局、市住房规划建设局、市城管局)
  2. 加强税务部门与国土、住建等相关部门的工作联系,形成协税护税强大合力。各协税部门要明确责任,共同协助税务部门贯彻落实税收法律、法规,督促检查纳税人履行纳税义务,协助税务部门加强征管,对协税护税工作出现的问题及时向税务部门反映,及时提出改进建议和意见。(责任单位:市地税局、市国土资源局、市住房规划建设局)
  各县(市、区)人民政府(管委会),市政府有关职能部门要进一步深化认识,强化工作责任,深入研究和落实有关政策,全面优化房地产市场发展环境,促进我市房地产市场持续平稳健康发展。
  本意见自发布之日起施行,自施行之日起有效期两年,在有效期内,可根据实际情况按规定进行修订或废止。
                                   
                                阳江市人民政府
                       2016年2月25日
 
 
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