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关于印发《阳江市物业服务收费管理实施细则》的通知(阳发改〔2014〕15号)

发布时间:2015-01-22 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

各县(市、区)发展和改革局(物价局)、住房和城乡规划建设局,市属各物业服务企业、房地产开发企业:

  为加强我市物业服务收费管理,规范物业服务收费行为,根据《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》,我们制定了《阳江市物业服务收费管理实施细则》,经市政府批准同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市发展和改革局、市住房和城乡规划建设局反映。该文的部门规范性文件统一编号为阳部规〔201410号。 

  

  

  

                                                 阳江市发展和改革局                                                                              阳江市住房和城乡规划建设局

                                                                                                                                                            20141011 

 

 

阳江市物业服务收费管理实施细则

  

  第一条 为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。

  第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。

  第三条 本细则所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

  第五条 市价格主管部门会同市住房规划建设行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。

  各县(市、区)价格主管部门会同同级住房规划建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。 

  第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

  包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  第八条 实行政府指导价的物业服务收费,按照属地管理原则,由当地价格主管部门会同同级住房规划建设行政主管部门根据当地的物价总水平、不同类型及服务内容制定本行政区域内物业服务收费的基准价及浮动幅度,并向社会公布,同时抄送市价格和市住房规划建设行政主管部门备案。

  第九条 实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内,根据物业服务实际情况与业主协商确定,并报当地价格主管部门备案。

  实行政府指导价的住宅物业服务收费,因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的,物业服务企业应当根据物业服务实际情况与业主协商,经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主签名同意后,由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定物业服务收费标准,重新签订物业服务合同,报同级价格主管部门备案。

  实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主双方协商确定。

  第十条 实行政府指导价的物业服务收费,应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

  制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

  第十一条 前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费,应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的,应当报当地价格主管部门核定。

  第十二条 物业服务收费实行包干制的,物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

  第十三条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域绿化养护费用;

  (四)物业管理区域清洁卫生费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (七)办公费用;

  (八)管理费分摊;

  (九)物业服务企业固定资产折旧;

  (十)经业主同意的其它费用。

  第十四条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

  住宅小区物业服务收费中的公共水电费分摊按如下规定执行:(一)住宅小区物业服务单位办公及生活等自用水、电,必须单独设置计量表,其费用由物业管理单位负担,不得向住()户分摊。(二)小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理服务费列支,不得向住()户分摊。(三) 小区开展多种经营活动的水、电费用,由该项经营收益列支,不得向住()户分摊。(四)小区范围的路灯用电费用,由小区的所有住()户合理分摊。(五)住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用,由本楼住()户合理分摊。(六)为提高公用水、电费用分摊的透明度,减少价格纠纷,凡属向住()户分摊的公用水、电费用,必须单独列帐,向住()户公布费用分摊的办法和总金额以及各住()户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住()户自用的水、电费用的混合统收。

  第十五条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

  自有产权车位(车库)的物业服务收费按车位(车库)的数量计收,也可按法定产权面积计收。

  第十六条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权或者租赁权转移时,业主或物业使用人应当结清物业服务费用。

  第十七条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

  第十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费或周转金。

  第十九条 业主对其物业进行室内装修的,可自行请人搬运装修材料、清理垃圾和余泥渣土;物业服务企业也可向业主提供装修材料搬运、垃圾和余泥渣土清运等服务,以上两种方式由业主自行选择,物业服务企业不得垄断或强制业主接受其提供服务和价格。

  如物业服务企业提供装修材料搬运、垃圾和余泥渣土清运等服务, 服务收费收取标准由双方协商确定,并要签订服务合同。

  物业服务企业可以向业主收取装修保证金(押金)、装修人员临时出入证押金(或工本费),具体标准及其管理办法由市、各县(市、区)价格主管部门制定。

  第二十条 实行小区出入证管理的,应当为业主免费配置一定数量的出入证(含IC卡等)。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,可按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由市、各县(市、区)价格主管部门确定。

  第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益依法归全体业主共有,并主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十二条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费,按各地价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的,不得重复收取车位物业服务费。

  第二十三条 物业服务企业接受业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务,其收费由双方协商。

  第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十五条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

  第二十六条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策,建立健全内部价格管理制度,配备价格管理人员,加强价格自律、自觉规范价格行为,不断改善经营管理,为业主提供更好的服务。

  第二十七条 对物业服务收费有争议的,业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业,可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

  第二十八条 物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依法查处:(一)未经当地价格主管部门批准,超过政府指导价标准收费的;(二)擅自设立强制性收费项目的;(三)不实行明码标价或不按规定明码标价的;(四)不按规定备案的;(五)不执行本细则第十三条、十四条规定,擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的;(六)其他违反价格法律、法规规定的。

  第二十九条 本细则自发布之日起执行,自执行之日起有效期5年。此前凡与本细则相抵触的,以本细则为准。

  

  

  

  

  市部门规范性文件编号:阳部规〔201410

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