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阳江市物业管理规定

发布时间:2006-11-14 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

第一章      


 


第一条  为规范本市物业管理,提高城市管理水平,明确业主、物业管理公司的权利和义务,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《广东省物业管理条例》,结合本市实际,制定本规定。


第二条  本规定适用于本市行政区域内的住宅小区、工业厂房、商业用房及其相关的附属设施、设备和场地。


第三条  市、县(市、区)房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门,依法对物业管理工作进行指导、监督和管理。


建委、城建、规划、环保、公安、供水、供电、工商、街道办事处等有关部门按职责分工,协同实施本规定。


第四条  本规定所称物业管理,是指业主委托物业管理公司对物业公共部位进行维护、修缮和管理,并对物业管理区域的绿化、交通、治安、环卫等进行日常管理。


本规定所称业主,是指物业的所有权人。非业主使用人可以根据业主的委托,享有业主的权利,并承担相应的义务。


本规定所称物业,是指住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。


第五条  物业管理应当逐步实行社会化、专业化、规范化的管理模式,由物业管理公司统一实施管理。


 


第二章    业主大会及业主委员会


 


第六条  业主可依法参与对物业的共有部分和其他共同事务的管理,并应当遵守业主公约、业主委员会章程和其他各项制度。


第七条  物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会。


第八条  业主大会行使下列职权:


()选举产生业主委员会;


()批准业主委员会章程,通过或修改业主公约;


()监督业主委员会的工作;


()监督物业管理公司的管理工作;


()决定物业管理重大事项。


第九条  业主公约是由业主共同订立的有关物业共有部分和其他共同事务管理的协议,对全体业主具有约束力。


第十条  业主委员会章程和业主公约的示范文本由房产管理部门制定。


第十一条  物业已交付使用且业主合计拥有建筑面积达50%以上时,房产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。


第十二条  业主委员会由主任定期召集,召开会议必须有半数以上委员出席,作出决定须经过半数委员的同意。


业主委员会召开会议时,可邀请政府有关部门、街道办事处、居委会、物业管理公司等单位和业主代表列席会议。


第十三条  业主委员会主任、副主任由业主委员会产生,每届任期两年,可连选连任。


业主委员会委员数额一般为511人,应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员担任。


第十四条  业主委员会的权利:


()制定业主公约、业主委员会章程,主持业主大会;


()决定选聘或解聘物业管理公司,与物业管理公司签订物业管理委托合同,经业主大会批准后履行;


()审议物业管理公司制定的年度管理计划、财务预算和决算;


()监督共用设备、设施、场地的使用;


()检查、监督物业管理委托合同的执行情况。


业主委员会的义务:


()接受房产管理部门及有关行政主管部门的监督指导


()根据业主的意见和要求,对物业管理公司的管理工


作进行检查和监督;


()接受业主的监督;


()协助物业管理公司落实各项管理措施。


第十五条  业主应当按物业管理委托合同的约定缴交物业管理费。


第十六条  业主转让或者出租物业时,业主公约和物业管理委托合同对受让人或者承租人具有同等约束力。并在转让或者租赁合同签订之日起15日内,告知业主委员会和物业管理公司。


 


第三章    物业管理公司


 


第十七条  凡从事物业管理的企业,须向县级以上房产管理部门申领《物业管理资质证书》,并到工商管理部门申请注册登记,领取营业执照。


第十八条  物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面的技术人员。


物业管理专业人员应按规定经过专业培训,持证上岗。


第十九条  物业管理公司应当在物业管理区域内设置办事处。所需用房由建设单位提供。


第二十条  物业管理公司的权利:


()依照物业管理委托合同对物业管理区域实施管理;


()按照物业管理委托合同的约定收取管理费;


()制止物业管理范围内的不法行为;


()有权向业主委员会提出协助管理要求;


()有权选聘专营公司承担专项管理业务;


()可以实行多种经营,以其收益补充管理费用;


()承担房产管理部门委托的事项。


物业管理公司的义务:


()履行物业管理委托合同,依法经营;


()接受业主委员会和业主的监督;


()重大管理措施应提交业主委员会审议、认可;


()接受房产管理部门的监督指导。


第二十一条  物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。


 


第四章    物业的移交


 


第二十二条  物业经验收合格后,其建设单位应凭综合验收合格证书向业主委员会办理移交手续,并报房产管理部门备案;未成立业主委员会的,直接向房产管理部门办理移交手续。


办理物业移交手续后,业主委员会与物业管理公司应当签订物业管理合同,按照本规定实行委托管理;未成立业主委员会的,应当由房产管理部门与物业管理公司签订物业管理合同。


第二十三条  业主委员会可以在房产管理部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。


第二十四条  建设单位向业主委员会移交物业时,应移交物业综合验收档案资料。


第二十五条  建设单位在移交物业管理权时,应当按物业总投资的2%一次性向业主委员会划拨物业管理维修基金,其所有权属全体业主共同共有。


物业管理维修基金由房产管理部门设立专户代管,专款专用。该基金的使用,由物业管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。


第二十六条  建设单位在移交物业管理权时,应当按规定提供用于公共服务的共用房和管理用房,其所有权属全体业主共同共有,不得转让或改变其用途。


 


第五章    物业的维护和管理


第二十七条  物业管理公司受业主委员会的委托,按照物业管理委托合同对物业进行维护和管理。


第二十八条  物业管理委托合同推行省建委制定的《物业管理委托合同示范文本》。


第二十九条  物业管理委托合同和其他规章制度等自生效之日起30日内,应报房产管理部门备案。


第三十条  建筑物共有部分的维修责任,按下列规定承担:


()毗连部分,由毗连部分的业主共同承担;


()建筑物本体共用部分,由该建筑物所有业主共同承


担;


()物业管理区域内共用设施、设备、场地、由全体业


主共同承担;


出租物业维修责任的承担,应当在租赁合同中约定。


第三十一条  业主进行装修或有重新装修,应当报告物业管理公司,并由物业管理公司登记备查。有下列情形之一的,应报房屋安全鉴定机构审批;


()改变房屋结构的;


()改变房屋使用功能的;


()加大房屋负荷的。


第三十二条  有关专业施工单位需在物业管理区域内从事工程建设或检修时,应事先通知物业管理公司,并应遵守物业管理规定,物业管理公司应予配合。如损坏公用设施的,施工单位应当恢复原状或按规定赔偿。


第三十三条  物业管理区域内的设施或植物影响专业公用设施时,有关管理部门应会同物业管理公司处理。


第三十四条  需要在物业管理区域内新建停车场、文体设施、商业或其他服务设施的,须经业主委员会同意,并按规定向相关职能部门办理有关手续后,方可施工。


 


第六章    法律责任


 


第三十五条  业主有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、限期改正、责令恢复原状或赔偿损失。


()擅自占用绿化地或其他公共场地的;


()擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁


损设施、设备,危及房屋安全的;


()乱搭建棚屋,乱停放车辆,在房屋共用部位乱堆放


杂物,随意占用、破坏绿化、污染环境、影响景观、制造噪音影响居民休息的;


()违反物业管理区域的治安管理或消防规定的。


第三十六条  业主和使用人不按约定交纳物业管理费的,物业管理公司可以催缴,限期缴交;逾期仍不交纳的,按合同约定加收滞纳金,合同无约定的,可按日加收欠交费用的1滞纳金;经催收仍不交纳的,物业管理公司可依法向人民法院起诉。


第三十七条  物业管理公司有下列行为之一的,业主有权投诉,业主委员会有权制止,并限期改正;房产管理部门可以对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失;并可视情节轻重、降低其资质等级或者注销《物业管理资质证书》,也可建议工商管理部门依法注销其物业管理的经营项目。


()未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的;


()管理制度不健全,管理混乱的;


()擅自扩大收费范围,提高收费标准或事先未经业主


同意提供服务而追加管理费的。


()乱搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;


()不履行物业管理委托合同及管理办法规定义务的。


物业管理公司有前款行为之一,情节严重的,业主委员会可以解除物业管理委托合同。


第三十八条  未经物业资质审查也未经工商部门登记而擅自承揽物业管理业务的,由房产管理部门责令其限期办理资质审查手续,逾期不办理的,责令其停止经营,并可处以罚款。


第三十九条  建设单位不按规定提供物业管理维修基金和物业管理用房的,由县级以上房产管理部门责令其限期履行;逾期不履行的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼;房产主管部门暂停办理该建设单位的商品房权属登记,并可建议建设行政主管部门降低其房地产开发资质等级。


 


第七章      


 


第四十条  市政府过去有关物业管理规定与本规定相抵触的,以本规定为准。


第四十一条  本规定由阳江市房产管理部门负责解释。


第四十二条  本规定自颁布之日起施行。

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