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阳江市物业管理规定

发布时间:2015-05-14 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

 

  

  第一章   

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动。本规定所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 阳江市住房规划建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  县(市、区)住房规划建设行政主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作。

  市、县(市、区)人民政府相关行政主管部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

  价格行政主管部门负责依法拟定物业管理区域的政府指导价,对物业服务收费的指导、管理和规范工作,协调处理有关物业服务收费的价格争议。

  公安机关在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关制度;配合流动人员和出租屋管理职能部门,做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内遵守消防法律、法规以及物业服务企业落实消防安全责任的情况依法进行日常监督检查,负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务,如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患及消防违法行为,应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改;对物业管理区域内阻塞交通,占用、堵塞、封闭安全疏散、消防车通道,埋压、圈占、遮挡消火栓及占用防火间距,违规停放大型车辆,装载危险化学物品车辆等行为依法采取强制措施。

  环境保护行政主管部门根据《中华人民共和国环境保护法》等环保的法律法规的规定对物业管理区域内社区环境污染问题进行调查处理。

  卫生计生行政主管部门负责指导和协调物业管理区域内计划生育服务管理,实施人口目标管理责任制,督促物业服务企业配合落实查验流动人口婚育证明、如实提供流动人口计划生育信息等制度,负责计划生育管理工作的检查指导。

  城市管理行政主管部门负责对物业管理区域内违法设置户外广告、非法搭建、乱摆卖等行为依法进行查处。

  质量技术监督行政主管部门负责物业管理区域内电梯等特种设备的安全监察监督工作。组织特种设备事故的调查处理。

  工商行政管理部门依法查处物业管理区域内无照经营行为。

  第四条 街道办事处(镇人民政府)会同物业所在地的住房规划建设行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居(村)民委员会予以协助和配合。

  第五条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务企业及其执(从)业人员诚信档案,督促其依法、诚信经营和服务,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,并组织物业服务执(从)业人员的业务培训,调解行业内部争议,办理主管部门委托的其他事项。

  第二章  物业管理区域

  第六条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后,确定物业管理区域。

  对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的住房规划建设行政主管部门应当征求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

  第七条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的住房规划建设行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地住房规划建设行政主管部门备案。

  街道办事处(镇人民政府)确定的物业管理区域,由街道办事处(镇人民政府)向物业所在地的住房规划建设行政主管部门备案。

  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。

  第三章  业主、业主大会及业主委员会

  第九条 房屋的所有权人为业主。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、搬迁与征收补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  第十条 业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十一条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域的显著位置公告。

  第十二条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求。

  已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求。

  符合前两款情形之一的,街道办事处(镇人民政府)应当在三十日内会同物业所在地的住房规划建设行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

  业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处(镇人民政府)代表七至十五人单数组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十,筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐。

  第十三条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

  业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

  第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。

  业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

  第十五条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

  第十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。 

  经业主委员会决定,或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,应业主提议召集业主大会会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

  业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出协助要求,街道办事处(镇人民政府)应当协调组织召开。

  第十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的,应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上,业主有权查阅相关资料。

  第二十条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第二十一条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。受委托投票时,应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。

  未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入表决的多数票,由管理规约或业主大会议事规则规定。

  第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。

  (二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数,按照两者之和计算。

  第二十三条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

  任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

  第二十四条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途;

  (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)配合街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (六)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。

  第二十六条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

  (三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交存住宅专项维修资金和物业服务费用等,无损害公共利益行为;

  (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

  第二十七条 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

  业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地住房规划建设行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。备案时应提交以下材料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会的会议记录和会议决定;

  (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

  物业所在地的住房规划建设行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

  业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

  备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的住房规划建设行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

  第二十九条 业主委员会凭物业所在地的住房规划建设行政主管部门的备案回执,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

  第三十条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议,业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显著位置公布。

  第三十一条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

  (四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

  (五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

  第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

  (一)因物业转让等原因不再是业主的;

  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (五)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第三十三条 业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

  职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

  第三十四条 业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出协助要求,街道办事处(镇人民政府)应当给予协助。

  第三十五条 业主委员会任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的,由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织换届选举工作。

  第三十六条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

  第三十七条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

  业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。

  第四章  前期物业管理

  第三十八条 前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的住房规划建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

  物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的住房规划建设行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

  第三十九条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。

  实行政府指导价的前期物业服务费标准,应当按照政府指导价的有关规定执行。

  第四十条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

  物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。

  物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。

  第四十一条 市、县(市、区)住房规划建设行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。

  市、县(市、区)住房规划建设行政主管部门应当在办理所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

  第四十二条 建设单位在交付物业前,应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

  第四十三条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。

  物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

  建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

  第四十四条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

  (五)物业及配套设施的产权清单;

  (六)物业服务用房的清单;

  (七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

  建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

  第四十五条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理业主投诉,改进物业管理服务。

  物业服务企业不及时处理业主的投诉的,居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、物业所在地的住房规划建设行政主管部门应当及时协调处理;对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业所在地的住房规划建设行政主管部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

  第四十六条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动;

  (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人;

  (三)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;

  (四)超越资质等级承接物业管理业务;

  (五)其他严重损害业主权益的情形。

  第四十七条 业主或者物业使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守管理规约和物业服务合同的约定。

  物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门依法处理。

  物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍;装修期间要维持装修搬运秩序,预防争抢事件发生,若发生争抢事件,应采取紧急应急措施并及时上报有关行政管理部门;发生打架、斗殴、涉黑等行为时,物业服务企业应及时报告公安部门处理。

  第五章  物业管理服务

  第四十八条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

  物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

  物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的住房规划建设行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

  第四十九条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,并配合政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)开展社区服务和社区文化活动。

  第五十条 物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第五十一条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用;物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

  第五十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取有关费用。

  第五十三条 物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

  物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。

  第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十五条 物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

  (一)第四十四条规定的资料;

  (二)物业服务用房;

  (三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

  (五)其他应当移交的财物、资料。

  第五十六条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

  业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向物业所在地的住房规划建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会申请协调处理。

  业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

  第六章  物业的使用和维护

  第五十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

  利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

  第五十八条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

  建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

  第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)违法搭建建筑物、构筑物;

  (六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

  (七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (八)损毁树木、园林;

  (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

  (十)乱丢垃圾,高空抛物;

  (十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

  (十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

  第六十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

  第六十一条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

  第六十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

  住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

  住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账,并按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第六十三条 业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给新业主。

  第六十四条 共有物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

  第六十五条 物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支。

  物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

  第七章  法律责任

  第六十六条 对违反本规定的行为,根据《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规的规定追究相关法律责任。

  第六十七条 市、县(市、区)住房规划建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,尚未构成犯罪的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十八条 市、县(市、区)住房规划建设行政主管部门建立所在地物业服务企业的信用档案系统,为每个物业服务企业建立信用档案。

  物业服务企业及其执(从)业人员有违规行为、重大投诉、安全责任事故等,经核实后,由市、县(市、区)住房规划建设行政主管部门载入物业服务企业及其执(从)业人员的信用档案,并且严格按照《阳江市住房和城乡规划建设局物业服务行业信用档案评分办法》规定作出不良行为记录及相应扣分。

  年终被评为一级信用等级的企业,优先办理资质升级、资质证书有效期延续等业务,在行业各类奖励或者评比中优先考虑;年终被评为二级信用等级的企业,正常开展经营活动,不列入重点监管范围;年终被评为三级信用等级的企业,三年内不得参加行业评优,在办理资质升级、资质证书有效期延续等业务时予以重点审查;年终被评为四级信用等级的企业,实施全程监控并要求实施整改,整改效果不明显的取消参加行业评优资格。

  每年年终将信用档案考核评分情况通过公众媒介向社会进行通报。

  第八章   

  第六十九条 本规定所称共用部位,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。

  本规定所称共用设施设备,是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

  第七十条 本规定自发布之日起施行,自施行之日起有效期限为五年。原《阳江市物业管理规定》(阳府〔199964号)同时废止。

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