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置业顾问:欲买新房 旧房是租还是卖?

发布时间:2007-06-25 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

 案例

    现有住房调新房

    王达28岁,是一名医药公司的销售代表,月工资6000元,全年约有各种花红及奖金3万元。妻子邱梅是一位公务员,月收入5000元,年底双薪,夫妻打算2年后为家里添个新丁。

    王




达夫妇现居住房为75平方米两房一厅的旺区二手楼,现月供2314元,目前该房市价50万元,月租2500元。两人有现金1万元、股票8万元,邱梅全额社保、补充养老保险及补充医疗保险齐备,而王达只有普通社会保险。

    王达夫妇打算2年后将邱梅父母从老家接到广州,帮忙带小孩,到时须置换一套更大的三房或四房居室,最少要80万元。

    分析

    开支较大,投资风险性高

    中行理财师徐星艳认为,目前王达家庭现金类流动资产仅能满足1个月开支需要,明显低于3个月的最低标准,难应付突发性财务风险,建议增加应急金,将2万元股票及现金1万元均转为货币基金。另外,两人日常开支较大,建议将生活开支控制在每月2000元以内,娱乐开支各控制在1000元以内。

    目前,两人无任何商业保险,特别是王达连社保额度都不充分,可先为王达购买一份包括意外、医疗、人寿险的综合保险,20年期每年缴6000元左右,待资金充裕时再为两人补充健康及养老保险。从投资情况来看,王达全部投资金为股票,风险较高,在没有时间及较好投资技能的情况下,建议将其余6万元股票转为历史业绩较好的股票型基金。

    支招

    卖掉旧房,资金安排更从容

    王达夫妇将购置新房的预算定为80万元,如按6成30年贷款,首付32万元计算,月供需达2915元。

    处置方案一:出租

    若将旧房出租,每月2500元租金可部分抵扣新房按揭,其余415元从每月固定结余3700元中支出。每月结余中其余的3285元可以定期定额形式购买优质股票基金,以年收益率10%计算,则两年后本息合计约8.7万元,加上6万元股票转换后的股票基金,本息合计可达约16万元。两人每年花红及奖金在扣除旅游探亲及保险支出后还剩约1.9万元,可购买偏债型或混合型基金,假设年收益率为5%,两年后本息合计约3.9万元。通过合理搭配投资组合,两年后,夫妻二人共可积蓄约20万元,加上邱梅父母资助的15万元,共35万元资金。除了新房首付外,还有3万元左右支付小宝宝出生前后的各项开支。

    原房产贷款将于2010年满期,此时宝宝约1周岁左右,旧房每月还贷资金刚好可以购买股票基金,到小孩准备上大学时,这笔钱的终值约100万元左右。

    处置方案二:出售

    如出售旧房,两人的换房计划可提前到今年。卖房后,夫妻二人可获得50万元现金,在偿还旧房贷款余额后,还有约43万元,首付32万元后,两人还剩下11万元。按月供2915元计算,家庭每月固定结余为3085元。如果将11万元全部投入基金,每月固定结余3085元也定期投入基金,假设基金年收益率8%,到小孩准备上大学时,这笔钱终值约214万元左右。在扣除了为新生儿出生准备的3万元后,其余基金资产及二人的花红和奖金可对家庭保障予以改善,并提前为二人的养老做好准备。

    比较:

    旧房售出更划算

    如考虑新房装修,出租方案下家庭的财务状况比较紧张,而出售方案能以宽松的资金从容安排。其次,按目前的教育支出水平,考虑到通胀、孩子将来考研、出国留学等更高级教育等因素,预算终值在200万元左右的教育支出比较稳妥。此外,出售方案无需使用邱梅父母的15万元资金,二老可利用这笔钱潇洒地安排退休后的生活。因此建议小夫妻二人不应因为情感因素保留旧房,为保持较高的生活品质,应尽早出售旧房,置换新居。

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