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在建商品房户型可以“改”

发布时间:2015-05-14 8:08:24来源:阳江市住房和城乡规划建设局网站

国土资源部、住建部发出通知要求促进房地产市场平稳发展

近日,国土资源部、住房城乡建设部正式下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)。其中明确提出,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

业内人士分析,过去楼市发展较多依赖于要素的驱动。此次政策正视楼市提振的需求,但改变了2008年四季度至2009年,在同样楼市低迷的时候采取大力度刺激的政策思路,而是从新常态动力机制启动的角度进行政策诠释。乐观预计,在今年二季度,各类操作细则有望出台,在提振楼市经济的同时,也能够促使楼市步入新常态发展的阶段。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析,虽然2014年以来楼市经历了降温态势,但强刺激并非良药。此次政策回避“刺激”、“增加”等传统字眼,而以“有供”、“有限”等字眼代替,反映了在总量调控的基础上,对结构调整的意图将比较明显。出台此类政策,和楼市结构的一些问题有很大关联。自2014年6月份住建部提出“千方百计去库存”后,如何优化住房供应结构,预防住房结构性过剩的问题,成为政府和企业关注的问题。

而支持居民自住和改善性住房需求,成为目前市场的重要导向。此次政策明确提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”,凸显了政策的亮点。严跃进预计,在此次政策后,对于住房户型的规划和标准调整、住宅产业化中对户型的设计创新等,都将成为地方政府和房企的重要任务。与此同时,《通知》要求,“市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”。这意味着二季度开始,各类房源转化的相关工作会陆续展开,相关配套机制也会陆续建立。这样一个政策,既利好房企去库存目标的实现,也利好保障房住房房源的增加。当然,有三个问题还亟待解决。第一是对此类房源进行收购,应该如何定价;第二是政府在此类领域中的角色应如何定位;第三是此类新包装的保障房源如何打好市场营销牌。

“短期内不出台房贷和税费方面的政策,对成交量的帮助不会很大。”广东中原地产项目部总经理黄韬分析,从两部委的通知条文来看,对于哪些城市属于供地规模过大,哪些城市属于供求关系比较紧张,仍有待出台进一步的标准明确,所以短期内对市场即使有一定的指导性,但是具体的政策还需要进一步细化。

黄韬认为,对于广州而言,外围区域市场都将以走量出货作为近期的基调,楼价也将继续以稳为主。而中心区由于供应极为有限,价格继续坚挺,但是由于市场购买力部分被股市分流,购买力受到限制,也难以明显上涨。

解读《通知》

供应 各地有“供”有“限”

各地国土资源、住房城乡建设主管部门要有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

解读:对部分住宅消化较难的城市将减少土地供应量,甚至暂停计划供应,反映了结构调整的决心。部分政府曾希望打新型城镇化的旗帜而“任性”地供应土地,现在看来该计划要落空。

用地 用途规划可以“变”

房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业投资。

解读:房地产市场上,“房”的去化压力、“地”的去化压力,既有市场因素也有政策因素,归根到底是政策与市场“脱节”。促进房地产用地结构调整,就是要以用途之“变”突围。

套型 商品房套型可以“改”

《通知》的一大亮点,就是提出优化住房供应套型结构:在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构;对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

强调多渠道筹措房源时,《通知》要求进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构。

解读:很大程度上,这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。针对当时房地产市场状态,“90/70”政策对房地产市场状态结构改变起到了不小作用,刚需小户型房源显著增加。随着房地产市场“去行政化”,这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。

监管 违规企业或被注销资质

强化房地产开发全过程的联动监管,对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,违反有关资质管理规定的房地产开发企业,国土资源主管部门可以限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业,住房城乡建设主管部门可予以相应处罚;情节严重的,依法注销其资质证书。

解读:房地产业在“去行政化”过程中,分化格局严重、去库存化压力山大。东、中、西部,大、中、小城市,如何分类调控、因地制宜,不调、微调、大调,分寸如何拿捏,考验着地方政府。据广州日报

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